Cómo rebajar la hipoteca de la vivienda dentro del procedimiento de la Ley de Segunda Oportunidad

Una de las cuestiones más suscitadas, es la de cómo se puede rebajar la hipoteca dentro del concurso, puesto que de venderse ese inmueble, y tener una hipoteca muy alta, nadie se la adjudicaría…

Hemos de partir de que dentro de la Ley Concursal, los conceptos cambian, y lo que es la garantía hipotecaria de la vivienda, se traduce en un crédito llamado de privilegio especial, dentro del concurso.

Cuando decimos que una persona se ha endeudado por una hipoteca de 200.000€, sabemos que responde por ese importe y además por los intereses y las costas, lo que representa la responsabilidad hipotecaria.

Sin embrago, dentro de la Ley Concursal, en su artículo 94.5 se establece que el crédito hipotecario al convertirse en privilegio especial, tenemos que realizar una serie de cálculos que para reducen normalmente el alcance de la deuda privilegiada, o sea que permiten rebajar la hipoteca del inmueble.

De forma que en una escritura de préstamo hipotecario en la que se ha establecido un valor a efectos de subasta de 200.000€, cuando nos vamos al concurso, ese valor no nos sirve, pues debemos actualizarlo a valor actual de mercado.

Ejemplo 1

Voy a poner un ejemplo, y con ello se va a ver más claro:

1. Esa vivienda que en su día tenía un valor en la escritura de hipoteca de 200.000€,
2. Actualmente se ha desvalorado en 50.000€ y ha pasado a tener un valor de mercado de 150.000€.
3. El privilegio especial se valora sobre esos 150.000€, y además se establece de este valor una reducción automática del 10%, o sea que el privilegio especial quedaría en 135.000€
4. Además debemos descontar del valor resultante, o sea, de los 135.000€, las cargas de garantías reales que tuvieran preferencia, tales como el IBI o las cuotas de la comunidad de propietarios.
5. De una deuda hipotecaria inicial de 200.000€, más intereses y costas, hemos conseguido rebajar la hipoteca, mejor dicho, el privilegio especial en más de 65.000€, con lo que posiblemente sea mucho más factible encontrar un comprador de nuestro entorno cercano,

La Ley Concursal, además de rebajar la hipoteca ofrece la posibilidad de que se pueda rehabilitar esa hipoteca y que el nuevo comprador pueda subrogarse a la nueva cuantía resultante, (siguiendo el ejemplo a los 135.000€), en las condiciones y plazo estipulados en la escritura de hipoteca inicial.

Ejemplo 2

Termino con otro ejemplo clarificador:

1. Juan se acoge a la Ley de la Segunda Oportunidad.
2. Tiene una vivienda cuya responsabilidad hipotecaria es de 200.000€
3. Dentro del concurso se rebaja la hipoteca a 135.000€ y además, Carlos, su primo, la compra y asume la hipoteca de 500€ al mes
4. Carlos alquila unos años esa vivienda a Juan, quien le paga 400€ de alquiler, con lo que ganan los dos, puesto que Juan no debe abandonar la vivienda y Carlos hace una buena inversión a la vez que ayuda a su amigo.
5. Pasados unos años, Juan, que se ha visto exonerado de todas sus deudas, por haberse acogido a la ley de Segunda Oportunidad, y que ha empezado a remontar y generar unos ahorros, decide comprar de nuevo la vivienda a Carlos, por el precio que ellos acuerden.

En base a este post, entenderás posteriormente, en el que redactaré en unos días,  porqué hay jueces que evitan la subasta o la enajenación de la vivienda habitual y permiten al deudor ver perdonadas todas sus deudas, excepto la de la vivienda si la puede ir pagando con  normalidad

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Marta Bergadà