El derecho de retracto ha sido regulado en el Art. 1521 del Código Civil. El mencionado artículo textualmente indica que “el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en un contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
El derecho de retracto, en otras palabras, otorga una opción de compra preferente a una persona o una empresa, sobre un bien que ha sido adquirido por un tercero.
Parece un poco confuso, pero lo aclararemos a continuación. Por lo pronto, ocupémonos del interrogante que titula nuestro texto: ¿Existe el derecho de retracto dentro del concurso de acreedores?
La respuesta es SI. En nuestra entrada de hoy, procuraremos explicar, en la forma más pedagógica posible, como actúa el derecho de retracto en el concurso de acreedores y las similitudes y diferencias que este derecho tiene con el derecho de tanteo.
Derecho de retracto – ¿Qué es y su diferencia con el derecho de tanteo?
Bien. Ya tenemos claro que el derecho de retracto le permite a quien los ejerce, una opción preferente para adquirir un bien, “cuando este ya ha sido vendido a un tercero”.
Esto significa en lenguaje castizo, que el derecho de retracto se ejerce posterior a una primera venta a un tercero. El derecho de tanteo, por el contrario, otorga igual opción de compra preferente, “antes que cualquier otra persona”.
Dos conceptos importantes que debemos dejar claros en este punto de la charla:
1-) El titular de derecho de retracto no imposibilita o invalida la venta de un bien. Jurídicamente, lo que hace el “retrayente”, que así se llama al titular del derecho de retracto, es ocupar la posición – si así lo desea -, del tercero que ha adquirido el bien.
2-) Una persona o una empresa pueden tener derecho de tanteo, y, en consecuencia, también tendrán derecho de retracto si es que no ejercieron oportunamente el derecho de tanteo. Pero, quien tiene derecho de retracto, no necesariamente lo tuvo de tanteo.
Un ejemplo práctico ayudará mejor a entender el concepto: el propietario de una vivienda, la cual tiene alquilada, decide venderla. Contractualmente, el inquilino tiene derecho de tanteo. Sin embargo, el inquilino no está de acuerdo con el precio solicitado por el propietario de la casa, razón por la cual no ejerce su derecho.
Después, el inquilino se entera de que el propietario ha negociado con otra persona, para venderle la casa por un precio menor que el que solicitaba al inquilino.
El inquilino podrá ejercer derecho de retracto y “reemplazar” al tercero en la operación de venta, con lo cual adquirirá la vivienda al precio menor.
Derecho de retracto en el concurso de acreedores
Bien. Entremos en materia. Sabemos que el derecho de retracto es una limitación sobre la propiedad privada y la libre disposición, impuesta por el ordenamiento jurídico.
Por inaceptable que esta limitación nos parezca, lo cierto es que existe y que opera sin atenuantes dentro del concurso de acreedores. Sin embargo, no en todas las operaciones de venta se puede ejercer el derecho de retracto. De hecho, existen dos tipos de derecho de retracto: el derecho legal y el derecho convencional.
El primero, el derecho legal, es el que ha sido claramente estipulado dentro de un contrato o en virtud de una ley. Básicamente, el derecho legal de retracto está consagrado para las ventas judiciales, ventas resultantes de subasta notarial, adjudicaciones en pago, para pago y en pago de asunción de deudas y, por supuesto, en el tema que nos ocupa: las ventas en los procedimientos concursales.
¿Cuál es el plazo para ejercer el derecho de retracto en el concurso de acreedores?
En otro tipo de procesos, el plazo para ejercer el retracto es de treinta días naturales, que inician el día siguiente a la notificación que hace el adquirente. Sin embargo, no es tan claro en el caso de subasta o procesos de concurso de acreedores.
La creencia general es que el plazo para ejercer el derecho de retracto en subastas o concursos de acreedores, inicia en el momento en que el arrendatario, copropietario o colindante en finca rústica se entera de que se celebrará una subasta o se adelanta un concurso de acreedores.
Esto, por supuesto, es muy difícil de establecer y mucho más, de demostrar. Algunos especialistas piensan que el plazo empieza a correr desde el mismo momento en que inicia el concurso o la subasta.
Lo cierto es que, en la práctica, son los inquilinos de bienes inmuebles, copropietarios, y colindantes en fincas rústicas, quienes pueden ejercer el derecho de retracto en este tipo de procesos, y que los términos precisos los definirá el Juez, de acuerdo con su criterio.
El concurso de acreedores, así como el derecho de retracto, son temas de gran interés para nuestros lectores, razón por la cual es posible que pronto los retomemos nuevamente. Hasta entonces.
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