Si deseas formar parte del grupo de inversores expertos, este es un post que te va a mostrar uno de sus mayores secretos.
Te aconsejo que tengas a mano un papel, un bolígrafo y una calculadora, para poder ver los ejemplos por ti mismo.
«Cásate con el más feo»
Sugerente entrecomillado, ¿verdad?, pero ¿Qué significa?
La mayoría de personas que desean iniciarse en el mundo de los inversores expertos, en el momento de visitar inmuebles, los miran desde un prisma erróneo;
O sea, lo miran como si tuvieran que ser ellos los que fueran a habitarlo.
Los inversores expertos cuando buscan propiedades rentables, nunca se fijan en lo feos o en el estado en el que se encuentren los inmuebles, simplemente ven espacios y saben visualizar el aspecto final tras la reforma.
De ello, y de cómo hacerlo, es una eminencia en España mi buena amiga Anna García, que con sus cursos, vídeos y el extraordinario libro Guía de decoración Home Staging, explica todos los secretos del maquillaje de los inmuebles de forma sencilla y práctica.
Todos los que aspiren a ser inversores expertos deberían contar con ese magnífico libro.
Voy a ponerte un par de ejemplos
¿Vamos a por el guapo?
Visitas un piso que cuesta 180.000€ precioso. Está dentro de un edificio con piscina comunitaria y lindas zonas comunes.
No precisa de ninguna reforma y podrías alquilarlo en 800€ al mes
La cuota comunitaria asciende a 85€ mensuales y el IBI( Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a 800€ al año.
Así de un modo bruto ( pues luego debes tener en cuenta una partida de imprevistos, seguros y los impuestos) los cálculos quedan así:
- 800€ al mes X 12 meses: 9.600€ al año
- 85€ al mes de cuota comunitaria X 12: 1.020€ al año
- 800€ anuales del IBI
- Cálculo: 9.600€ -1.020€ – 800€ = 7.780€ al año netos, o sea un 4.32% anual
¿Vamos a por el feo?
Visitas un piso que cuesta 50.000€. No tiene apenas gastos comunes, puesto que no tiene ascensor, piscina, ni jardines comunitarios.
Es un primero de altura y se encuentra ubicado a las afueras de la ciudad.
Precisa de algunas reformas, en cocinas, baños y suelos. La estructura del edificio está correcta.
Podrás alquilarlo una vez arreglado en 350€ al mes.
Los gastos de comunidad ascienden a 25€ al mes y en concepto de IBI se pagan 280€ anuales.
El presupuesto de la reforma asciende a 5.000€. Por ello el valor del piso lo calculamos en 55.000€, una vez acondicionado.
Así de un modo bruto ( pues luego debes tener en cuenta una partida de imprevistos, seguros y los impuestos) los cálculos quedan así:
- 350€ al mes X 12 meses: 4.200€
- 25€ al mes de cuota comunitaria X 12 meses: 300€ al año
- 280€ anuales de IBI
- Cálculo: 4.200€ – 300€ – 280 € = 3.620€ al año netos, o sea un 6.58% anual
La conclusión es que los inversores expertos se casarían con el feo, puesto que es mucho más rentable, y con el precio de compra que tiene el guapo , podrían comprar 3 pisos feos, con lo que se triplica el beneficio y se diversifica la inversión.
Espero haberte ayudado a comprender un poco más de la visión de los inversores expertos, y si te interesa empezar a invertir te aconsejo que vayas de inmediato al apartado de rentabilidades inmediatas de nuestra agencia Lakibuy.com
Un abrazo y mil éxitos
